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实务研究
购房时要加孩子名字吗?
发布日期:2016-6-15 作者:王晓卫律师

 以未成年子女的名义买房或在购房时加上未成年子女的名字,事实上是有利有弊的,请慎重选择。本人从法律和政策的角度,将各种利弊作如下总结,以便您权衡。

   以未成年子女名义购房的有利之处:

   1、父母将所购房屋无偿登记在未成年子女名下,房屋已是子女的,将来不用“过户”,可以省去契税、营业税、个人所得税、登记费等费用。

 

   2、若父母不幸去世,则不会存在房屋的继承问题,也就少了继承公证或继承诉讼的手续,甚至也少了未来可能的遗产税。

 

   3、子女结婚后房屋为其婚前个人财产。

   而以未成年子女名义购房的弊端也不少,总结有如下几点:

    1、处置未成年人名下的房屋有严格的限制。从孩子当上业主到其成年需要若干年时间,这期间,孩子的房产处置权要由其监护人作为法定代理人代为行使。这时,处置房产就会涉及未成年人权益保护问题。按照我国民法通则的规定,除非为了子女的利益,否则父母作为监护人不得处理被监护子女的财产。因此,父母需要出卖或抵押该房产获得资金时,除非父母承诺将所获得的款项用于孩子的读书、留学、治病等事项,并办理公证手续,否则登记机关是不给办理过户或抵押登记手续的。

2、子女成人后,父母无权处分其房产。在子女长大成人后,父母想变卖、赠与、抵押房产,也只有在儿女委托的情况下,父母才有权处理。

3、以孩子的名义买房逃避债务并不可行。按照法律规定,家庭经营的债务,应当以家庭财产承担。而家庭共同财产并非仅指夫妻共同财产,以孩子名义购买的房产同样属于家庭共同财产。因此,孩子名下的房产并不能起到逃避家庭债务的作用。

4、夫妻离婚后,以未成年孩子名义购置的房产归属往往会引起纠纷。例如:涉案房屋不能进行分割,只能析产。

5、子女再买房时会多付首付。如果父母房产证没有子女的名字,那么子女成年后购买首套房时可享受较低首付且有首套房优惠房贷利率。如果写了子女名字,那么子女再独立买房就属于二套房了,首套房的贷款优惠基本享受不到了。

6、子女婚后买二套房可能要交房产税。如果子女再未成年是和父母共有2套房产,假设每套90平,如果按每人三分之一份额,即子女名下已经有60平。子女成年后以自己名义买首套面100平的房子,按照政策,首套房不计征房产税。如果子女想买二套房,假设120平,则要100平征收房产税。

7、如果子女发生意外,配偶有权继承房产。虽然可能性较小,但若发生,则其配偶、子女和父母均为第一顺位继承人。则子女名下的房产将被配偶继承部分。

那么,已在房产证上写上子女名字的情况,有没有好的破解方法呢?

律师为你支两招:一是可以做公证,约定子女未成年时和父母共有的房产,在父母生前权益属于父母所有;二是做房产份额变更,直接到房产交易中心做房产份额变更,减少子女名下的房产份额,最高可变更为1%。

笔者虽然总结了那么多弊端,购房时也清楚房产证写上孩子名字的后果,但还是义无反顾的加了孩子的名字。这可能是受中国父母传统思想的影响,让孩子有份保障吧。

     (作者:上海明伦律师事务所王晓卫律师 电话:13816379845)


 
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