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实务研究
最高院大法官:处理“一物二卖”问题时应坚持的几个原则
发布日期:2017-9-21 作者:

来源:法信

转载自微信公众号:尚格法律人

     大法官观点 

 

    1.两份合同均为有效合同

    如果一物二卖以后,两份买卖合同均未履行,两位买受人均诉请出卖人转移标的物所有权,法院应当如何处理呢?首先应当解决的问题就是两份合同的效力问题。按照过去的思路,应当认定先签订的合同有效,后签订的合同无效。但是,我们现在对该问题的审判思路已经改变了,我们认为,应当认定这两份合同都有效。因为,只要不存在合同无效或者可撤销的法定情形,双方当事人经过平等协商而自愿签订的合同都是有效合同。

    2.两份合同均未履行的情况下,应坚持签订在先的原则  

    如果两份买卖合同均为有效合同,那么应该保护哪一份合同呢?我们认为,如果两份合同均未履行,两位买受人均只享有期待权,就应当判决履行先成立的合同,即先签订买卖合同的买受人有权取得标的物的所有权,后签订买卖合同的买受人由于不能取得合同标的物的所有权,有权要求出卖人承担违约责任。我认为,这种处理方法较之过去的处理方法显然更加妥当,对于制裁不诚信当事人也更为有利。因为,如果直接认定后签订的合同无效,不诚信一方当事人就无约可违,也就不用承担违约责任。第二买受人不能取得标的物的所有权,只能要求出卖人承担缔约过失责任。然而根据缔约过失责任规则,买受人只能在遭受损失的情况下才能要求出卖人承担赔偿责任,如果买受人没有损失,就不能制裁出卖人。相反,如果我们认定前后签订的合同都有效,没有取得合同标的物所有权的买受人就可以依据合同约定,追究存在不诚信行为的出卖人的违约责任。在这种情况下,只要双方约定了违约金,并且双方所约定的违约金不是过度高于实际损失,法院就可以予以支持。

    3.一方买受人已经取得标的物所有权的,应坚持物权优先的原则  

    关于一物二卖问题的第二种情况是,其中一名买受人已经取得了标的物所有权,但是尚未取得对物的占有。此时,应当如何处理两份买卖合同的当事人之间的纠纷呢?例如,甲将房屋出让给乙,在合同未履行的情况下,甲又将该房屋出让给丙,并依据合同约定将该房屋过户登记到丙的名下。按照我国《物权法》所规定的物权变动原则,动产的物权变动以交付为准,不动产的物权变动以登记为准。对于这种情况下的一物二卖问题,我们在处理时应当坚持以下三个原则:一是前后签订的两份买卖合同均有效。二是已经取得物权的当事人应当优先受到法律保护,也就是要贯彻物权优于债权的原则。这种情况下,债权人对于房屋的取得拥有的是一种期待权,而物权人对于房屋的取得拥有的是一种既得权,应当优先于债权得到保护。这是目前我国《物权法》所确定的处理原则,这种做法有利于维护物权关系的稳定。三是未取得合同标的物所有权的当事人有权要求出卖人承担违约责任,因为其合同目的已经落空,不可能再要求出卖人履行合同,只能要求其承担违约责任。

    4.买受人均未取得标的物所有权的,应坚持占有在先的原则  

    在一物二卖的情况下,其中一个买受人已经取得对标的物的占有,但未取得所有权;另一个买受人虽然支付了订金或购房款,但未占有标的物,亦未取得标的物所有权。这种情况下发生纠纷,应当如何处理呢?例如,甲与乙签订房屋买卖合同,甲将其所有的一处房屋出让给乙,但是尚未办理过户手续,亦未交付房屋。后因房价上涨,甲将同一房屋出让给丙,虽未办理过户手续,但是已经将房屋钥匙交付给丙。乙丙两人同时向法院起诉,要求甲履行房屋买卖合同,这种情况下我们应当如何处理呢?丙是应当将其已经占有的房屋退还,还是有权请求甲将房屋变更登记在自己名下呢?我们认为,第一,应当认定前后两份买卖合同均有效。第二,已经占有买卖标的物的当事人,有权要求取得完整的物权。物权的权能包括占有权、使用权、收益权及处分权,占有属于物权的权能之一,占有权是物权的核心。因为,只有占有物,才能使用物,从物上取得收益,以及对物作出处分。我们认为,当某一民事主体占有物时,即已经享有了对该物的部分物权权能。我国现行《物权法》的欠缺之一就是未对占有权作出足够细致的规定。占有是日常生活中民事主体对物的一种常见状态,如果当事人已经取得房屋钥匙、搬进房屋居住,就已经享有了对房屋的占有权,该占有权应当受到法律保护。另一买受人虽然支付了订金或购房款,但是只享有对物的债权。占有权较之还属于期待权的买卖合同项下的债权而言,应当优先受到法律保护。因此,在上述案例中,尽管甲与丙之间的买卖合同签订在甲与乙的买卖合同之后,但是由于丙已经占有房屋,所以丙有权要求取得完整的物权。在处理一物二卖的案件时,不能仅仅从《合同法》的角度来思考,还应当从《物权法》的角度来思考,一定要综合地理解和适用《合同法》与《物权法》的规定。第三,不能取得标的物所有权的买受人有权追究出卖人的违约责任。需要强调的是,此处所说的占有必须是合法占有,不包括非法占有的情况;而且这种占有还必须是纠纷发生之前的占有。也就是说,此处所说的买受人的占有应当是有法律或者合同依据的占有,如果是抢占、强占合同标的物等非法占有的情况下,就不能请求出卖人转移标的物所有权。 

    5.一方当事人已经履行合同的,应坚持履行在先原则  

    出卖人就同一标的物分别与不同的买受人签订两份买卖合同之后,前后买受人均未取得标的物所有权或占有标的物时,如果其中一份买卖合同的当事人已经履行合同,而另一份买卖合同的当事人还没有履行合同的,则已经履行合同的当事人有权要求出卖人转移标的物的所有权,这是履行在先原则。

    (摘自《杜万华大法官民事商事审判实务演讲录》,杜万华著,人民法院出版社201610月出版)

     相关案例 

    1.形式上将同一土地分别与两个独立的法人单位签订合同,实际未形成“ 一物二卖的,土地使用权转让的受让人为一方——长春长信国际房地产开发有限公司与吉林省建筑设计院有限责任公司土地使用权转让合同纠纷上诉案

    本案要旨:一物二卖的本质特征是通过一物二卖行为,取得双倍收益。根据案件事实,虽然从形式上看是将同一宗土地分别与两个独立的法人单位签订的合同,但当事人签订合同的目的以及履行合同的过程中并没有获取双倍利益,其土地使用权转让的受让人为一方而非两方,此种情形则不认定为“ 一物二卖 

    审理法院:最高人民法院

    来源:《民事审判指导与参考》2006年第4辑(总第28辑) 

    2.房屋的一房数卖,应按照法律规定顺序履行合同————北京市朝阳区工业局诉中国昆仑工程公司、北京朝海物业管理有限公司第三人撤销之诉纠纷案

    本案要旨:出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同,在合同均为有效的前提下,买受人均要求继续履行合同的,原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人:(1)已经办理房屋所有权转移登记的;(2)均未办理房屋所有权转移登记,已经实际合法占有房屋的;(3)均未办理房屋所有权转移登记,又未合法占有房屋,应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素,公平合理地予以确定。

    案号:(2014)高民终字第483

    审理法院:北京市高级人民法院

    来源:《人民法院案例选》2015年第2辑(总第92辑) 

    3.房屋一物二卖中所有权以登记为准——刘龙波诉李唐文、广东省长城建设珠海公司房屋买卖合同纠纷案

本案要旨:物权要发生变动,不但当事人之间须有债权意思表示,标的物还须履行登记或交付的法定方式,动产的物权变动以交付为准,而对于不动产所有权的取得,我国房地产管理规定中则以登记注册为要件。当房屋出现一物二卖的情况时,首先办理过户登记的取得房屋所有权。

    审理法院:广东省珠海市中级人民法院

    来源:《法律适用》2005年第10

    4.一物二卖中,后合同虽无法履行但也有效,违反应依法承担违约责任而非缔约过失责任——杨照录诉刘金平建设用地使用权转让合同纠纷案

    本案要旨:一物二卖前后两个买卖合同的标的相同,后合同虽无法履行,但不存在《合同法》所规定的无效合同情形,应是有效的。如违反,应依法承担违约责任而非缔约过失责任。

    案号:(2008)西民初字第560

    审理法院:陕西省西乡县人民法院

    来源:陕西法院网20090310

    5.一物二卖情况下已实际履行完成所有权转移的合同有效——范某、范某某诉山阳县金狮剑村村民委员会、山阳县中村镇金狮剑村二组加工合同纠纷案

    本案要旨:一物二卖,双方已实际履行合同义务,第三人已实际取得合同标的物所有权的合同,符合物权法的规定,该合同有效。

    案号:(2009)商中民二终字第52审理法院:陕西省商洛市(地区)中级人民法院

    来源:陕西法院网20100914日 

    法律依据 

    1.《中华人民共和国物权法》

第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。

第二十三条 动产物权的设立和转让,自交付时发生效力,但法律另有规定的除外。

第二百四十一条 基于合同关系等产生的占有,有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等,按照合同约定;合同没有约定或者约定不明确的,依照有关法律规定。

第二百四十五条 占有的不动产或者动产被侵占的,占有人有权请求返还原物;对妨害占有的行为,占有人有权请求排除妨害或者消除危险;因侵占或者妨害造成损害的,占有人有权请求损害赔偿。

占有人返还原物的请求权,自侵占发生之日起一年内未行使的,该请求权消灭。

    2.《中华人民共和国合同法》

第四十四条 依法成立的合同,自成立时生效。

法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。

第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

    3.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》

第十五条 出卖人就同一标的物订立多重买卖合同,合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形,买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权,请求追究出卖人违约责任的,人民法院应予支持。 

    4.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第九条 出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同,在买卖合同均有效的情况下,买受人均要求实际履行合同的,应当按照以下情形分别处理:

(一)先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的,人民法院应予支持;

(二)均未受领交付,先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的,人民法院应予支持;

(三)均未受领交付,也未支付价款,依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的,人民法院应予支持。

    5.《商品房销售管理办法》

第三十九条 在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的,处以警告,责令限期改正,并处2万元以上3万元以下罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。


 
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